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房地产信托逆势而上


时间:2010-06-30 打印 文字大小: | |

发布时间:2010年06月28日  作者:刘田

链接:http://www.financialnews.com.cn/xt/txt/2010-06/28/content_295206.htm

“一半是海水,一半是火焰”,在股市、楼市双双低迷的情况下,信托市场却火爆异常。房地产集合信托产品更以逼近10%的预期年收益率引来投资热潮。

“这就是一个跷跷板。”中海信托研究经理盛大在接受第一财经日报《财商》采访时表示,当银行信贷收紧的时候,房地产企业就会找信托公司;当银行贷款放松时,大多会找银行贷。

收益率取决于资金成本

普益财富的统计数据显示,2009年共有37家信托公司成立了186款房地产集合信托产品,募集资金规模总额375亿元。2010年第一季度,共有29家信托公司成立65款房地产集合信托产品,募集资金规模总额为173亿元,数量和规模同比分别大涨150%和665.24%。

“4月发行了36款房地产集合信托产品,5月为25款,6月目前为23款。”普益财富信托研究员赵杨对本报表示,“6月份发行的房地产信托理财产品预期年收益率为9.45%,其他集合信托产品预期年收益率为8.5%。2009年一年期房地产信托产品预期年收益率为7.29%,2008年为8.9%。”

盛大表示,房地产集合信托产品的收益率取决于资金成本。“一直以来,房地产集合信托产品收益率都要高于其他集合信托产品,今年在市场资金需求增加的情况下,房地产企业融资成本提高,随之产品收益率也上升。”

某国有信托公司内部人士对记者表示,目前房地产企业普遍能接受的信托融资成本大约在15%,信托公司在扣除信托业务成本及相关管理费用后,能够给予投资者大约9%的年投资收益,高的话甚至可能达到11%—12%。

“债权”属性明显

各信托公司目前在房地产集合信托产品发展方面,采取的策略并不相同。一些小型信托公司在房地产投资领域比较激进,另一些信托公司则比较保守。

盛大指出,这与信托公司本身战略定位、风险控制能力以及业务重点不同有关。他表示,“信托今年总体环境比较差,证券投资受限于账户开户限制,基础设施类投资监管比较严,只剩下房地产领域。资源比较少的信托公司只能在房地产领域寻求业务突破。”

诺亚财富研究员孙治香表示,以前发行的房地产集合信托产品大多以贷款类为主,但目前则以股权投资类为主。

目前市场上发行的房地产集合信托产品主要分为四类:股权投资类、权益投资类、组合投资类以及贷款类。股权投资类一般是信托资金投资房地产开发商项目公司股权,权益投资类一般是购买在建项目土地收益权,贷款类一般以约定利率放贷给房地产公司,组合投资类则结合了股权、债权等多种投资方式。

北京某信托公司房地产投资经理对本报表示,采取哪种投资形式主要看融资方意愿和项目进展程度。“一般来说,项目处于前期阶段多采取股权投资方式,如果项目进入成熟期,则可能采取债权或者组合式投资。”

“总的来说,各类产品都带有明显的债权属性。无论是股权投资还是权益投资,一般都约定在信托产品到期后,融资方以溢价赎回股权或权益,而且这一赎回利率与贷款利率非常接近。”赵杨表示,“从收益率上来看,股权类投资产品一般收益率会高出其他类型产品1%。”

大多数股权投资类产品采取结构化设计,分为优先受益人和劣后受益人。产品到期后,优先受益人享有固定收益,劣后受益人享有浮动收益。上述国有信托公司内部人士表示,劣后受益人一般为房地产商相应项目公司或者相关联公司。上海某信托公司内部人士指出,“结构化设计一方面是基于控制风险的需要,另一方面是融资方的意愿,是否愿意承受高风险高收益。”

  在产品风险方面,孙治香表示,股权类投资产品风险高于贷款类产品。“首先,股权类投资并不要求抵押物,很多股权投资类产品并没有足够的抵押物。股权类投资融资2亿元,可能只需要价值5000万元抵押物,但贷款类融资2亿元,可能要求有价值4亿或5亿元的抵押物。其次在债务清偿顺序上,股权排在债权之后,也就是说公司会优先偿还债权。”

“这就是一个跷跷板。”中海信托研究经理盛大在接受第一财经日报《财商》采访时表示,当银行信贷收紧的时候,房地产企业就会找信托公司;当银行贷款放松时,大多会找银行贷。

收益率取决于资金成本

普益财富的统计数据显示,2009年共有37家信托公司成立了186款房地产集合信托产品,募集资金规模总额375亿元。2010年第一季度,共有29家信托公司成立65款房地产集合信托产品,募集资金规模总额为173亿元,数量和规模同比分别大涨150%和665.24%。

“4月发行了36款房地产集合信托产品,5月为25款,6月目前为23款。”普益财富信托研究员赵杨对本报表示,“6月份发行的房地产信托理财产品预期年收益率为9.45%,其他集合信托产品预期年收益率为8.5%。2009年一年期房地产信托产品预期年收益率为7.29%,2008年为8.9%。”

盛大表示,房地产集合信托产品的收益率取决于资金成本。“一直以来,房地产集合信托产品收益率都要高于其他集合信托产品,今年在市场资金需求增加的情况下,房地产企业融资成本提高,随之产品收益率也上升。”

某国有信托公司内部人士对记者表示,目前房地产企业普遍能接受的信托融资成本大约在15%,信托公司在扣除信托业务成本及相关管理费用后,能够给予投资者大约9%的年投资收益,高的话甚至可能达到11%—12%。

“债权”属性明显

各信托公司目前在房地产集合信托产品发展方面,采取的策略并不相同。一些小型信托公司在房地产投资领域比较激进,另一些信托公司则比较保守。

盛大指出,这与信托公司本身战略定位、风险控制能力以及业务重点不同有关。他表示,“信托今年总体环境比较差,证券投资受限于账户开户限制,基础设施类投资监管比较严,只剩下房地产领域。资源比较少的信托公司只能在房地产领域寻求业务突破。”

诺亚财富研究员孙治香表示,以前发行的房地产集合信托产品大多以贷款类为主,但目前则以股权投资类为主。

目前市场上发行的房地产集合信托产品主要分为四类:股权投资类、权益投资类、组合投资类以及贷款类。股权投资类一般是信托资金投资房地产开发商项目公司股权,权益投资类一般是购买在建项目土地收益权,贷款类一般以约定利率放贷给房地产公司,组合投资类则结合了股权、债权等多种投资方式。

北京某信托公司房地产投资经理对本报表示,采取哪种投资形式主要看融资方意愿和项目进展程度。“一般来说,项目处于前期阶段多采取股权投资方式,如果项目进入成熟期,则可能采取债权或者组合式投资。”

“总的来说,各类产品都带有明显的债权属性。无论是股权投资还是权益投资,一般都约定在信托产品到期后,融资方以溢价赎回股权或权益,而且这一赎回利率与贷款利率非常接近。”赵杨表示,“从收益率上来看,股权类投资产品一般收益率会高出其他类型产品1%。”

大多数股权投资类产品采取结构化设计,分为优先受益人和劣后受益人。产品到期后,优先受益人享有固定收益,劣后受益人享有浮动收益。上述国有信托公司内部人士表示,劣后受益人一般为房地产商相应项目公司或者相关联公司。上海某信托公司内部人士指出,“结构化设计一方面是基于控制风险的需要,另一方面是融资方的意愿,是否愿意承受高风险高收益。”

在产品风险方面,孙治香表示,股权类投资产品风险高于贷款类产品。“首先,股权类投资并不要求抵押物,很多股权投资类产品并没有足够的抵押物。股权类投资融资2亿元,可能只需要价值5000万元抵押物,但贷款类融资2亿元,可能要求有价值4亿或5亿元的抵押物。其次在债务清偿顺序上,股权排在债权之后,也就是说公司会优先偿还债权。”

上述北京某信托公司投资经理指出,股权投资一般在房地产开发商完成土地储备后,信托公司介入该项目公司进行股权置换,到期时采用溢价赎回、减资或提取分红等方式退出。“从本质上来看,资金不是投向项目公司而是投向固定项目开发。某种程度也可以理解成资金用于发放项目贷款。”该投资经理还表示,股权类投资并不要求项目“四证”齐全、对房地产开发商资质要求也比较低。

据了解,房地产开发商一般在拿到土地后,出于项目独立核算运营的需要,会专门成立项目公司来进行土地运营。而股权投资正是投资该项目公司。孙治香还指出,股权投资类产品可能会出现集团“挪用”项目公司资金的情况。“一些大型房地产开发商采取统一调度资金的话,项目公司募集来的资金可能被集团挪作他用。”

来源:第一财经日报