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房地产信托业务风险管理研究


时间:2012-05-03 打印 文字大小: | |

  “信托的应用范围可与人类的想像力相媲美”,这是美国信托法学权威专家斯考特说过的名言。世界各地的经验说明,房地产开发市场发展到一定阶段必将启动投资商场和资产证券化市场。从2002年开始,我国的房地产业出现了过热的势头,过热的房地产投资容易引发房地产泡沫。结合我国房地产的现状,构建融资渠道多元化、高效且有利于风险分散的房地产金融成为当前我国房地产发展过程中一个亟待解决的重要问题。虽然融资问题让我国的房地产企业面临严峻的考验,但为了保证资金链条的稳固以及长久发展,房地产企业选择与信托投资公司合作,从而成了房地产投资信托发展的助推器。

  但是,国家宏观政策的频繁变动,给信托业带来了很大的政策性风险。此外,由于我国信托业尚处在起步阶段,信托公司内部管理体制不健全,公司本身就存在着较大的经营性风险。而根据《信托法》的规定:“信托公司不得承诺信托资金不受损失,也不得承诺信托资金的最低收益”,这样使得房地产信托公司的风险最终转嫁到了信托投资者的身上。因此,在房地产信托快速发展以及房地产投资信托基金试点的今天,对房地产信托的风险研究是很有必要,也是很迫切的。

 

  一、2011年房地产信托的发展现状

  2010年国家颁布“新国十条”,其中各项针对房地产的调控政策不断加深,调控给房地产市场带来的变化也日益显现,政府对于调控房地产行业的决心坚定。 2010年国家大力收缩信贷以遏制开发商,因此房地产信托成为开发商的“救命稻草”,迅速占下信托业集合信托市场的半壁江山。到2011年,房价仍然居高不下,房地产调控亦愈加趋严,房地产信托被纳入监管层的视线,银监会颁布的《信托公司净资本管理办法》也将在年底进入“结算期”,房地产信托市场陷入各方博弈,究竟未来走势如何,本文将从房地产信托2011年的发展情况和主要风险问题方面分析。

  1、2011年上半年房地产信托发行状况

  2011年上半年,伴随着房地产宏观调控政策的实施,银行信贷收紧,一时之间,房地产信托成为开发商最重要的资金来源,房地产信托成为信托公司的主要业务。据用益信托数据的统计显示,2011年上半年共发行536款房地产信托产品,发行规模高达1670亿元,同比增长137.36%,发行数量同比增长145.88%,平均收益率高达9.81%,超出其他产品平均将近1.5%1

  从表1和图1可以看出,除1月份房地产信托发行规模较去年同期略有下降外,从2月份开始,房地产信托发行规模出现大幅度的增长,其中4-6月份,每月发行规模都超过300亿。但是信托公司经历了5、6、7连续三月的爆发式增长以后, 2011年7月份以来,监管部门对房地产信托产品由事后报备改为事前报备,房地产信托审批流程越来越慢,发行的产品数量也越来越少。房地产信托总体规模下降。

表1:2011年上半年房地产信托月度发行情况表

图1:2010年1月-2011年6月房地产信托发行走势图

  2、2011年下半年房地产信托发行状况

  自7月银监会的“事前报备”政策执行后,一方面,监管部门通过延长报备审批的程序周期控制了房地产信托的总体规模。另一方面,监管部门在审批过程中要求产品严格执行项目四证齐全,资本金达到30%以上,开发商需二级以上资质的政策,从而严防假股权信托。筛选掉许多不合格的项目。

  从表2和图2看出,2011年第三季度信托公司发行了233款房地产信托产品(含保障房),发行规模为620亿元。与第二季度相比,发行数量下降了33.05%,发行规模也下降了46.15%。第三季度房地产信托产品的占比仅为38.84%,同比下降了7.42个百分点,环比则下降了14.01个百分点2

表2:2011年1-3季度房地产信托月度发行情况表

 

图2:2010年1月-2011年9月房地产信托发行走势图

  截至2011年12月11日,房地产信托类产品新增发仅只有23只,环比下降79.5%。2011年12月5日,中国人民银行宣布下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,将为市场输送近4000亿元流动资金。不少人士认为,这些资金有一部分将会流入房地产市场为缓解一部分开发商资金窘迫的压力。但绝大部分的人士表示,存款准备金率的下调难以解决房地产行业资金压力的问题,并不能视作未来房地产调控放松的信号。

 

  二、房地产信托的主要风险问题分析

  从11月份房地产信托成立的数据来分析,在各种信托资金投资领域中,房地产已经降到了第三,无论是成立规模,还是成立数量。银监会对房地产信托的调控效果非常明显。今后两年也将是房地产信托的敏感时期,对投资者和信托公司来说都不能放松警惕。因此,对房地产市场本身的风险研究分析以及目前房地产信托显现出的风险问题研究很有必要。

  1、行业调控进一步收紧的政策风险

  2011年11月28日至12月4日,房地产行业的官方表态和政策比较密集。在市场对于放松预期开始抬头之际,中央接连四次表态,再次重申对于调控不放松的坚定决心,其中住建部明确限购令到期城市在明年延续。在货币政策方面,央行三年以来首次下调存款准备金率,此次的银根松动主要应对经济下行风险和流动性趋紧格局,首套按揭贷款目前偏高的利率和偏长的放款周期有望得到一定的缓解,但房地产企业直接的受益有限。在地方政策方面,如成都宣布所有商品房可用公积金贷款等微调政策出台。但由于未触及调控核心政策,因此均被中央放行。

  在楼市基本面的调整时间和幅度尚不足的情况下,限购限贷等核心调控政策将在未来一段时间继续从严执行,直至调控取得阶段性成果后房产税等成绩政策推出。由于局部优化的考虑以及对首套刚需购房者的合理回归,地方性的政策微调还是会有选择地被放行,但这些不涉及核心政策的微调带来的边际效应有限,并不能看作房地产信贷放松的信号。表3说明了近期宏观调控的主要方面。从事件中可以看出,房地产行业的调控仍然收紧,房地产信托政策风险仍然较高3

表3:中央及地方政策和动态

类别

概要

事件

官方表态

住建部:住房限购令到期“不松

绑”,限购退出遵循承继式原则

 

据《中国经营报》12月2日报道,住建部日前已知会地方政府,对于限购政策将于今年底到期的城市,地方政府需在到期之后对限购政策进行延续。除此之外,住建部还向地方政府知会了包括一般情况下不对已经出台的地方房地产调控政策进行“方向性调整”、楼市调控政策承继性连接等在内的一系列主旨精神。

 

温家宝:调控决心方向不能动摇,抑制二三线房价过快上涨

11月29日,总理温家宝的重要文章《关于当前的宏观经济形势和经济工作》指出,落实好1,000万套保障性住房开工建设计划,是确保房地产市场调控效果的重要举措,也是一项必须完成的硬任务,不能有丝毫懈怠。房地产市场调控正处在关键时期,调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松。

 

李克强:明年房产调控会持续

11月28日,政治局常委,国务院副总理李克强在接受采访时候表示,政府的宏观调控明年还会继续实行当前的遏制房价过快上涨的政策,同时在保障性住房的品质,公平分配上加强监管。

 

李克强: 要坚持遏制住房价格过快上涨

12月1至2日,国务院副总理李克强在天津考察时指出,要坚持实施遏制住房价格过快上涨的政策措施,巩固调控成果,扎实推进保障性住房建设和改造,增加普通房供应。同时,要加快全国城市个人住房信息系统的建设和联网工作,为保障房公平分配、房地产调控、相关制度改革奠定基础。

 

央行:房价拐点初现端倪

12月4日,中国金融学会金融统计研究专业委员会探讨《当前房地产市场形势分析报告》。该报告认为,经济、金融数据的变化显示,房地产开发投资增速高位回落,房地产开发企业资金趋紧,土地交易市场量价齐跌,房地产贷款增速回落,房价拐点初现端倪。

货币政策

央行:下调存准率0.5%

11月30日,中国人民银行决定,从2011年12月5日起,下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

信贷政策

成都住房公积金管理中心:所有商品房都可用公积金贷款

 

11月28日,成都住房公积金管理中心网站公布《关于维护职工使用住房公积金贷款购买商品房合法权益有关事项的通知》,宣布该市今后所有商品房项目都可以使用公积金贷款。

土地政策

深圳市土地房产交易中心:首宗网上交易地块12月7日挂牌出让

12月7日,深圳市土地房产交易中心将在网上挂牌出让宗地编号为G16606-0001的地块。该中心有关负责人表示,这是深圳首个土地使用权采用网上交易的地块,网上交易系统一旦成熟,深圳土地出让将全部采取网上交易。

 

媒体报道:推动党政同责,遏制土地违法

11月30日媒体报道称:为推动我国土地及矿产资源领域突出问题解决,中央巡视机构和国家土地督察机构协作配合机制目前正式进入机制性实施阶段。

 

农业部监察部:土地征占补偿专项公开

11月29日,农业部、监察部就进一步加大农村集体财务公开力度联合下发通知,要求按照新修订的《农村集体经济组织财务公开规定》,真正把农村民主管理和财务公开落到实处。

 

国土部:坚决制止企业以各种名义圈占土地

12月1日,国土部发布紧急通知称,将坚决制止企业大规模租赁农地,以各种名义圈占土地,擅自改变土地用途,违法违规进行非农建设。

 

海口:沿海一线用地只做产业用地,禁做住宅

海南省海口市规划局11月29日召开政府会议,指出海口新一轮控规编制将把海甸岛、西海岸的海岸线定为旅游发展岸线。沿海岸线一线用地,未曾批出去的土地将全部调整为旅游发展用地,不能再做住宅。

财税政策

财政部部长谢旭人:研究推进房地产税改革

 

12月2日,财政部部长谢旭人近日撰文表示,今后将扩大增值税征收范围,相应调减营业税等税收,合理调整消费税范围和税率结构,完善有利于产业结构升级和服务业发展的税收政策,逐步建立健全综合和分类相结合的个人所得税制度,开征环境保护税,研究推进房地产税改革,完善财产税制度。

市场秩序

武汉市住房保障和房屋管理局:武汉豪宅新标准确定,12月1日起实施

 

11月29日发布《通知》,武汉中心城区的普通住房应同时满足以下条件:住宅小区建筑容积率在1.5以上;单套建筑面积在140平方米(含140平方米)以下;总价不超过140万元(含140万元)。其他远城区普通住房标准应同时满足以下条件:住宅小区建筑容积率在1.0以上;单套建筑面积在140平方米(含140平方米)以下;总价不超过90万元(含90万元)。

保障房

北京市住建委:北京发布公共租赁住房建设管理通知

11月28日,北京市制定了《关于加强本市公共租赁住房建设和管理的通知》。规定公共租赁住房的供应对象包括三类人员:一是廉租住房、经济适用住房、限价商品住房轮候家庭;二是申请人具有本市城镇户籍,家庭人均住房使用面积15平方米(含)以下;3口及以下家庭年收入10万元(含)以下、4口及以上家庭年收入13万元(含)以下;三是外省市来京连续稳定工作一定年限、能提供相应证明且在本市均无住房的人员。

 

北京市住房城乡建设委:北京发布公租房审核新规,外来人员将设收入限制

11月30日媒体称,北京将下发《北京市公共租赁住房申请、审核及配租管理办法》,并自2011年12月1日起正式实施。在《办法》中增加了外地在京工作人员申请公共租赁住房的家庭收入限制条件。

 

北京市住房城乡建设委:公租房今起可申请未婚者须挂靠父母

12月1日出台的《北京市公共租赁住房申请、审核及配租管理办法》明确符合条件的北京户籍居民从今天开始可到户籍所在地街道或者乡镇住房保障窗口申请公租房。成年未婚单身子女不能单独申请,而须和父母一起申请。

 

北京住房公积金管理中心:北京保障房年内将获150亿住房公积金贷款

12月1日,北京住房公积金管理中心纪委书记郝卫平透露,北京住房公积金支持保障房的贷款已经发放35.24亿元,今年年底前总共将完成150多亿元公积金贷款。

其他

媒体报道:险资背景企业抢购商用土地

 

11月28日,中国房产信息集团提供的数据显示,第三季度间,根据50个重点城市中拿地金额排名前20名的地块统计,其中4幅用地被具有险资背景的合资企业获得。

资料来源:观点地产网及中银国际研究

  2、因销售困难而引发的行业性资金链断裂的经营风险

  房地产市场的价格是决定项目资金流入的决定性因素,工程投资和偿债资金主要依赖销售收入带来的现金流入,因此,市场经营性风险是房地产企业面临的主要风险之一。今年,被媒体推到风口浪尖上的绿城中国控股有限公司,正因销售困难而陷入“信托调查门”。2011年前2个多月,中国楼市尚能延续2010年火爆行情的余温,绿城中国当月新盘的去化率分别为54%、61%。然而随着限购城市名单的逐渐出炉,绿城中国重点布局的高房价区域如杭州、北京、上海、南京均加入限购的队伍。消费者的购房需求被抑制,观望情绪浓厚,直接影响了绿城的销售。绿城集团的2010年年报显示,其净资产负债率为132%,而到了2011年年中,这一数字则飙升到163.2%。

  根据中国指数研究院及中银国际研究报告所得,2011年11月28日至12月4日,主要城市合计成交面积238.2万平米,较11月21日至11月27日比下跌5.0%,其中一线城市涨跌各半,二三线城市跌多涨少,深圳和上海涨幅居前,福州和东莞跌幅居前;价格指数整体环比上涨4.5%,其中一线城市涨跌各半,二三线城市价格涨多跌少,北京和宁波涨幅居前,深圳和天津跌幅居前;可售存量指数整体环比上涨0.5%;库存继续累积。此外,经统计,表4及表5所涉及城市的11月(45周-48周)合计成交面积为853.3万平米,较10月(41周-44周)环比下跌9.5%,11月成交表现略差于10月。

表4:2011年11月28日至12月4日主要一二线城市区域成交概述

表5:2011年11月28日至12月4日部分二三线城市区域成交概述

  面对房价大幅下跌,成交量下跌的情况。房地产企业行业性资金断裂的风险直接导致房地产信托兑付压力加剧。业内判断,房地产信托兑付的压力可能在2012年下半年集中呈现。房地产信托产品的期限通常为1至2年,信托业大规模开展房地产融资是从2009年开始。第一波密集发行的房地产信托产品已完成房屋销售和信托资金兑付,第二波将在明年上半年到期兑付,目前信托公司正在加强这部分项目的现金流管理,一旦有“风吹草动”就启动应急方案,业内人士判断,凭借信托公司的风险化解能力,这些项目也能勉强兑付。但是第三波将于明年下半年兑付的房地产信托产品,则可能面临比较大的考验。原因在于,如果限购政策持续,明年上半年住宅销售将开始出现大的拐点,下半年开盘的项目销售更加困难。

 

  三、房地产信托风险管理的相关建议

  针对目前房地产行业受政策及行业销售困难而导致房地产信托到期不能兑付的风险,流动性风险等问题,本文从宏观和微观方面提出完善房地产信托风险管理的相关建议。

  1、 宏观方面应完善房地产信托风险防范法律体系,建立信托保险制度

  市场经济是法治经济,房地产信托融资方式也只有在比较成熟的法治经济环境下才能充分发挥优势,显示出强大的融资功能。因此,目前在房地产信托仍然处于初级阶段的情况下,要从法律层面对其加以保护,为它的发展指引正确的道路,防止它发展成为引发资本市场风险的导火线。在完善的过程中,我们可以借鉴国外信托业立法经验。国外很多国家和地区对信托业的立法很早而且业务专业性很强,这些都可以供我国学习、借鉴。英国从1893年的《受托人法》开始,到现在为止,已经出台了十多部信托法律;中国台湾地区在2004年出台了《金融资产证券化条例》,这些都能给我国房地产投资心头的顺利开展提供参考。我国可以模仿美国等信托业发展较好的国家,建立对房地产信托严格管理我国房地产信托风险防范对策的法规政策,在资产负债结构、业务种类、资金投向、利润分配等方面对其加强限定。

  我国目前处于转轨时期,法律、法规、金融监管都不够完善。因此,当一些金融机构风险不断的时候,为了保持经济和社会稳定,国家采取了在风险处置中对个人债权实行全额兑付的方案,但这不会是长久之计。为了保证信托资金的如期兑付,保障委托人、受益人的根本利益,关键还是要通过行业本身来建立起一套防范兑付风险的机制。目前信托行业呼声最高的就是要建立对付风险的信托保险制度。在发生兑付危机时,有特定的保险机构向委托人或受益人清偿。在我国信托观念比较淡薄、信托业发展刚起步的情况下,信托保险制度的建立,对实现信托资金的如期兑付,稳定投资者的信心更是至关重要的。

  2、在投资人心中种下分享收益,承担风险的种子

  陈独秀曾说过,五四运动之后,中国再无帝权生存的土壤。原因很简单,五四运动已经在民众心目中种下了民主与自由的种子。目前,在中国的信托行业中,不论合同文本如何完善,风险声明书揭示清晰,在很多投资人心目中,首要关注项目收益、期限,并未做好风险自行承担的心理准备。项目到期出现兑付问题,仍依赖于由信托公司整体解决。而信托公司也担心声誉受损对业务规模的冲击,不愿意打破这个怪圈。笔者认为,信托行业对投资人,对整体行业的风险教育是一个艰难的过程,但势在必行。

  3、 微观方面,加强内部管理控制,提高房地产信托风险防范意识

  针对房地产行业发展的特点以及信托资金的运作方式,面对可能产生的风险要建立相对完善的贷后管理体系,由于房地产泡沫对经济运行的危害很大,信托公司需要对投放的房地产项目加强自主管理,本着“监管到位、效率优先、控制风险、措施得当”的原则,可采用联合管理、预算管理、合同管理和销售资金监管等方式,密切监控企业财务指标的变化,实施有效的风险控制措施,降低房地产信托项目的运营风险。

  4、时间换空间,避免行业波动因素的影响

  按照格雷厄姆的价值投资的理念,价格将围绕价值上下波动。从房地产行业看,在中国现有的人口红利因素未发生根本性改变前,房地产行业仍是具备价值投资的行业,但必定会存在行业波动。对信托公司来说,采用时间换空间的方式,通过合理设计信托期限,避开行业波动期间,或通过合理使用金融工具,分层设置投资人,安排不同的回报与期限,解决到期兑付难题。

 

  四、结语

  从今年我国房地产信托的发展中可以看出,房地产信托作为一种在资本市场发达的国家有效的房地产融资工具,将会成为我国未来房地产发展的重要融资手段,有利于降低房地产企业对银行贷款的依赖性,对我国房地产资本市场发展起到极其重要的作用。与此同时,从我国目前房地产信托的发展程度来说,房地产信托在我国的发展尚未成熟,它在发展过程中面临很多现实困难和问题,如风险控制机制不健全,法律规范不健全,监管机制缺失等等。如果不能妥善解决这些问题,房地产信托的发展会与国家调控主旨相背离,最终阻碍我国房地产业的发展。

  因此,我国大力发展房地产信托,要正视发展过程中面临的机遇和挑战。加大信托产品创新力度,丰富了金融市场产品品种,满足广大投资主体多样化投资需求,为房地产企业开拓一条重要的融资渠道,使过度集中的风险可以得到有效的转移配置,进而深化了房地产金融体制改革。发展房地产信托是促进房地产健康发展的需要。房地产信托本身就是一个纯粹而复杂的风险管理性业务。这要求房地产信托的主体应当正确而且客观的认识到房地产信托的风险问题。只有这样,才能使房地产信托这个重要的社会公众金融投资工具更规范、稳健地发展。

 

  参考文献:

  1.   用益信托网:http://www.yanglee.com/
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  3.   观点地产网:http://www.guandian.cn/
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  5.   中原证券股份有限公司:http://zyyj.ccnew.com
  6.   中银国际证券:http://www.bocichina.com/boci/pagestatic/index/index.html
  7.   中国指数研究院:http://industry.soufun.com/
  8.   和讯信托 如何化解我国房地产信托的隐形风险:http://house.ifeng.com/news/detail_2011_07/12/7638765_0.shtml
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  注释:

  1.   摘自用益信托网市场周评:http://www.yanglee.com/XTXY/index.html
  2.   摘自用益信托2011年三季度房地产信托发展报告:http://www.yanglee.com/XYYJBG/56284.html
  3.   观点证券网及中银国际研究:http://www.guandian.cn/http://www.bocichina.com/boci/pagestatic/index/index.html