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房地产信托业务风险化解对策


时间:2012-02-10 打印 文字大小: | |

一、房地产信托业务对于信托公司具有重要意义

从信托发展史来看,房地产是信托公司为数不多的持续而全方位深入介入的行业之一,因此房地产信托业务对于正在经历转型发展的信托行业具有重要战略意义,具体表现在以下几个方面。

1.房地产信托业务是信托公司开展资产管理重要业务品种

在监管政策指引下,信托公司积极进行业务转型探索。近几年的业务实践证明,房地产信托是信托公司介入资产管理业务领域的重要途径。这主要基于以下两方面原因。一方面房地产行业具有资本聚合度高,专业化管理水平高等类金融产品特点,因此适合开展资产管理业务。另一方面从中国监管环境来看,由于证监会对信托公司开展PE业务和私募证券投资信托业务方面事实上的政策壁垒,信托公司无法拓展在这两个领域发展空间。因此,信托公司从事资产管理业务目前只能通过房地产信托业务介入。

2.多年实践表明:信托公司在该领域已实现多轮产品升级

业内房地产信托业务已开展超过5年,部分信托公司如新华信托有近10年的服务经验。多年来在市场变化、监管引领和自身创新合力推动下已有多轮内生性产品升级。从产品交易实质上,从最初的信托贷款项目,发展到具有股权投资形式的夹层融资信托,再到目前真实股权投资的房地产基金信托产品。上述产品演进路径表明,信托制度灵活性和房地产业务能够通过有效契合创造出具有生命力的金融产品。这有效地提升了信托公司产品竞争力。

3.完整服务链条将催生信托公司“专属”业务领域

首先,信托公司基本涵盖了房地产业务资本金服务的所有关键环节,与银行的间接融资形成了良性的互补;其次信托公司在房地产领域近7000亿的资产管理规模是其他金融机构如证券公司或私募基金(房地产PE)所不能比拟和无法短期超越的;再次,房地产产业整合与升级要求更为专业化的服务和产品,例如商业地产、REITs产品必将推出,交易结构当中的信托制度安排,使得信托公司具有先导制度优势。综上,房地产信托业务将有可能成为信托公司在中国资产市场通过市场竞争所获得的“专属领地”。

4.经历本轮调控将增强信托公司专业管理能力

作为专业的资产管理机构,市场、投资者和监管部门要求信托公司具有很强的主动管理能力,包括风险处置能力,甚至是一种“逆周期”投资思维和管理执行能力。一个只会在牛市中获利的机构并不具备说服力。因此,本轮调控实质上给信托公司提供产品升级和对投资者进行教育的绝好机会;同时,市场分化对于专业能力强的信托公司而言,将随房地产自身的产业升级获得“枢纽性金融服务商地位”,这样的发展机遇千载难逢。

二、房地产信托业务风险分类与来源

从房地产信托业务风险主要来源分析,当前面临风险主要包括:项目流动性风险,项目管理风险和项目基本面风险三大类,我们认为流动性风险是当前市场面临的主要问题,也是我们风险管理的重点。

1.项目流动性风险

当前房地产信托业务面临比较普遍的一类风险就是流动性风险。受到宏观调控政策影响,房地产项目去化率严重降低,由此直接引发资金回笼问题,并最终导致流动性风险。我们认为,流动性风险管理是前一轮实施的房地产信托业务的关注重点,亦是下一步产品升级的关键点。

2.项目管理风险

由于业内不同的信托公司对于房地产信托业务的理解不同,项目风险偏好也存在一定差异,但更多的是在管理中介入的强度不太一样。有一部分房地产信托业务被当做的“放松资金监管的贷款”,在防范资金挪用、追踪项目进度方面存在一定问题,导致项目的管理风险。此类风险需通过信托公司加强管理,或通过同业的并购整合进行风险缓释。

3.项目基本面风险

在项目前期尽职调查阶段对项目所在地经济发展水平、项目价值评估以及项目公司专业运营能力缺乏客观、准确的评价,从而导致在市场发生波动情况下,即使打折也很难顺利清盘退出。此类风险由信托公司承担,但量不会很大。

三、“刚性兑付”监管目标下信托公司困境分析

我们认为,“刚性兑付”作为监管部门管理目标之一,具有很大的现实意义,是从整个行业长远发展的战略高度上提出的要求。在落实信托产品到期兑付的过程中,以下要点引发信托公司“刚性兑付”困境。

1.信托产品“偏债性”结构设计逻辑导致“刚性兑付预期”

监管机构加强对融资类项目监管力度之后,房地产信托目前较多采用股权投资形式,该类产品实质为股本夹层融资的一种“高息债”,具备期限偏短、预期收益固定等产品特征。因此,无论融资方、销售渠道和信托投资者,都简单地将房地产股权信托,理解为高回报的固定收益产品,是一种银行存款的替代品种。由于结构缺乏股权投资产品的灵活性,使得投资者在产品认知上有一定的偏差,直接导致“刚性兑付预期”。从长远来看,这种偏差会影响信托公司资产管理业务和财富管理业务的转型。因此,未来流动性管理类房地产信托产品,应更为采用“股权投资型”的设计思路,并配套相应的管理体系和信息披露。

2.不动产信托产品的风险识别体系有待建设

由于上一轮房地产信托产品基本集中于开发阶段的不动产投资,内涵标的具有低流动性特征导致房地产信托产品的短期化和股权产品定位存在差异,不利于投资人识别和客观评价该等产品的风险。相对于证券阳光私募等真正投资型的信托产品,虽然本金损失的概率远高于房地产信托产品,但由于其具有成熟的风险可识别体系和较高的流动性,因此不会导致“刚性兑付预期”。我们认为,下一阶段的房地产信托产品应通过坚持管理型基金化发展方向,为成熟中的机构投资人和日益壮大的高净值人士提供“风险可识别”的另类投资品种。

四、流动性风险管理对策

综上分析,在目前形势下,目前房地产信托产品主要面临的是流动性风险,我们应该有客观的分析,我们呼吁监管部门从行业发展的角度鼓励和支持信托公司以“市场化、规范化和专业化”的方式缓释风险,从而获得产品升级的机会,并巩固已有的优势地位。我们建议的措施包括:

1.鼓励专业能力强的信托公司与其他金融机构建立“白衣骑士”基金提供流动性支持

对于基本面良好,仅是受到宏观调控政策影响暂时出现兑付性风险的房地产信托项目可以设立专业管理基金提供流动性支持。在操作层面,可以考虑由信托公司以资本金出资和管理型投资基金合作设立“白衣骑士”基金。这类管理型基金应以私人股权投资基金(PE)为主,通过资产组合管理,实现风险对冲。此外,在合规前提下,也可以考虑由信托公司购买自己产品。通过“白衣骑士”基金等方式提供流动性,可以解决目前房地产信托项目面临兑付风险。这从另外一个方面也是市场教育重要途径,可以提高市场对房地产信托业务风险认知。

2.鼓励信托公司开发持有型物业产品从而走向真正的资产管理

目前房地产市场调整虽然使得部分信托公司业务受到一定程度冲击,但是这同时也为管理能力强的信托公司收购优质物业提供了一个良好时机。目前房地产信托业务主要以资产出售作为退出的基本方式。通过收购优质物业,建立具有一定规模资产池,信托公司将有机会开展以物业持有和长期经营为特点的房地产信托业务。未来在资本市场条件成熟时,可以进一步推出国内的房地产投资信托基金产品(REITs)。这将为信托公司开展资产管理业务提供充足的市场空间。