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海外私募房地产股权投资基金的管理实践


时间:2011-12-10 打印 文字大小: | |

一、私募房地产股权投资基金概述

私募房地产股权投资基金介于股权基金和产业基金之间,以发现和创造房地产资产价值为目的,以分散投资和控制风险为基本原则,由发起人以非公开的形式向少数机构投资者或个人投资者发行基金份额,并由专业机构负责管理,投资者按比例分享其收益并承担风险。

从国际市场来看,私募基金的发起人,Sponsor,一般分为三类。一类以银行金融机构为主要发起人,包括高盛、摩根士丹利等国际投行。第二类以专业投资机构为主要发起人,包括凯雷、黑石等知名私募基金管理公司。第三类以综合房地产开发运营商为主要发起人,包括铁狮门、嘉德置地等国际一流物业投资商。

从国际经验来看,私募基金的组织形式分为公司制、合伙制、契约制和信托制。随着投资市场的发展和法律体系的完善,有限合伙制成为私募房地产基金的主流。由投资人和基金管理人组成有限合伙基金,LimitedPartnership。投资人,LimitedPartner,对合伙基金仅负有限责任;管理人,GeneralPartner,通常由发起人提名,在合伙基金董事会的监督下负责基金的具体运作,并对合伙基金负有无限责任。

二、私募房地产股权投资基金的主要类型

房地产股权投资资产类别主要有两类,一类是直接房地产投资,包括土地、住宅、商业楼宇等;另外一类是间接房地产投资,包括投资从事房地产收购、开发和管理的企业股票,房地产信托投资基金(REITs)等。无论是直接投资还是间接投资,其实质都是以资本投入获取标的房地产物业带来的现金流。

通过对不同直接投资房地产物业组合,或对直接、间接房地产投资产品的配置,私募房地产股权投资基金形成了主要三类投资策略。第一类,核心策略基金,其特点是收购并持有具备稳定现金流的物业,持有时间较长,风险较低;第二类,增值策略基金,其特点是对土地进行开发或装修改良物业等,持有时间较长,风险相对较高;第三类,机会策略基金,直接的土地买卖或不良资产打包收购等,持有时间较短,风险很高。

三、私募房地产股权投资基金的投资特性

私募房地产股权投资基金不同于完全通过战略战术进行虚拟操作的对冲基金。从本质而言,私募房地产股权投资基金的标的是真实的物业资产,具有居住和使用的内在价值,加上以商业物业为代表的资产可以带来客观的稳定的现金流,房地产投资的收益具有较高的的稳定性。

不同的市场和宏观经济情况成为影响房地产投资收益的主要因素。比如,利率直接和间接影响着企业的融资成本、社会就业水平、投资人储蓄习惯以及抵押按揭贷款的供应和需求,从而反映在对房地产的供应和需求上。在全世界范围内,房地产投资收益率和国内生产总值紧密正相关。人口增长,从长期而言,也是增加房地产投资收益的积极因素。

四、私募房地产股权投资基金在投资组合中的角色

私募房地产股权投资基金在全部金融资产投资组合中的作用主要有两点,(1)通过主动管理增加整体投资组合收益,如办公楼、购物中心等商业物业具备稳定租金收入,可以为投资组合增加收益。(2)在整个投资组合中起到重要的分散风险的作用。与股票、债券等传统投资类别不同,房地产投资受短期经济因素波动的影响较小,因此与传统投资类别呈现较低的相关性。

五、私募房地产股权投资基金的管理要素解析

私募房地产股权投资基金已经成为全球机构投资者或高净值人士一揽子金融资产组合中不可或缺的一部分。伴随投资者需求容量的日益庞大,各路私募房地产股权投资基金竞相成立。那怎样的私募房地产股权投资基金才是投资者值得信任并托付财产的?基金管理人必须具备哪些关键管理要素才能在市场中胜出并实现可持续发展?

1、基金对市场机会的甄别能力:能看见并抓住窗口机遇的基金管理人一定是在深厚积累的基础上有明确投资战略的引领者,定位清晰,不随波逐流,通过挖掘和利用特定市场的低效配置,来创造和复制高额回报。这种类型的基金管理人能够吸引并长期吸引有成熟、理性并有明确风险偏好的投资者,特别是战略机构投资者。

2、基金的投资管理体系:什么样的基金有能力将已发现的投资机会兑现?和一般商品从设计到产品的过程一样,基金管理人必须能够将其遵循的投资策略贯彻落实到规范、严密的投资管理全流程之中,包括政策研究、项目挖掘、投资建议、交易执行、资产管理、退出处置等,在每一个投资、管理环节上体现其对市场机会的解读能力和对特定风险的管理能力,才能获得订立目标时所期望的收益。

3、基金管理人的人力资源配置:基金投资战略目标的设计、变更和投资流程的实施完善都需要人力资源来执行,因此,人员配备在数量、资历、专业素养方面是否能够满足基金规模、投资策略和投资管理流程的需要就显得尤为重要。专业的基金管理人必须架设完整的团队职能体系,并为各成员制定较为清晰的工作职责,以保证整个组织协同机制的到位和有效。

4、基金的商业条款和架构设置:虽有风险偏好的不同,但基金的商业条款设计必须能够体现公允的市场需求。虽有参与角色的不同,但基金的分配模式必须能够保证所有合伙人和基金管理人利益的一致性。虽有投资策略的不同,但基金的交易架构设置必须能够合理保证特定房地产投资资产类别的利润最大化。

5、基金聘任的外部服务机构:作为支持基金投资管理全流程的重要力量,这些外部服务机构包括了律师、会计师、设计师、估价师等多领域专业人士,他们的职业能力和服务质量对基金的盈利能力会产生直接或间接的影响。因此,使用怎样的外部服务机构,及如何使用外部服务机构也体现了基金管理人的管理能力。

六、国际投资机构、私募基金的管理实践观察

分析了各要素对基金管理的重要性,我们不妨来看看那些知名投资机构是如何在经营中具体实践的吧,他们的成功也就不难理解了。

通用电气金融房地产GECapitalRealEstate

通用电气,GE,是世界上最大的多元化跨国公司,道琼斯工业指数榜中自1896年设立以来惟一至今仍在榜上的公司通用电气,GE,是世界上最大的多元化跨国公司,道琼斯工业指数榜中自1896年设立以来惟一至今仍在榜上的公司。

通用电气金融房地产,GECapitalRealEstate,是通用电气金融的核心业务之一,虽然从资金来源和盈利分配模式看并不属于私募房地产股权投资基金,但其以卓越的战略部署、系统的风险管理、骄人的利润业绩,在房地产投资领域享有声誉,被包括国际投行在内的众多专业机构投资者所推崇。

截至2010年12月31日,GECapitalRealEstate的资产管理规模为730亿美元,其中58%为贷款融资,42%为股权投资。全世界有12,400幢楼宇有GECapitalRealEstate的投资,资产面积达1500万平方米,全球与5000多个房地产投资商、开发商及中介机构保持合作关系,拥有25,000商业物业租户,在48个主要市场部署了2100个专业管理人员

GECapitalRealEstate拥有强大的系统管理流程体系,首先体现在所构建的立体网状的管理架构和人才智库,使得团队之间分工明确又保持高效协同,在满足内部控制要求同时促进了业务的健康发展。其次,GECapitalRealEstate的系统管理流程体系对每一个投资环节制定和实施了标准流程,对财务测算的每一个假设前提都需要有充足合理的论证工作,包括杠杆率、资金转移定价成本、出租率、营运成本、实际税务成本、资本化率等等。另外,GECapitalRealEstate的系统管理流程体系还表现在其发达的电子化管理系统,从项目资源跟踪、到项目评估测算、从交易执行状态到资产组合明细,所有的工作流程都在企业管理系统上完成、提交、审批,为公司管理层提供了实时和高效的信息,提高了公司的决策质量。

楷蕊公司W.P.Carey

楷蕊公司W.P.Carey是国际领先的基金顾问及资产管理公司之一,目前管理的基金规模约100亿美金,旗下资产分布于16个国家,其多元化的投资涉及与28个不同行业的公司,相关900处不动产的租赁融资协议,包括家乐福,特易购及纽约时报总部大楼等。

楷蕊公司旗下基金的投资业绩历经多个房地产周期考验。在其募集及管理的16支基金中,有12支已完成了整个基金投资及存续周期。这12支基金在过去37年中为投资者带来了所有管理及运营费用之后11.56%的年平均投资收益。自1979年第一支基金上市以来,楷蕊公司与旗下基金已经在连续800次分红中为投资者带来近30亿美元的收益。截止2010年6月30日,楷蕊公司旗下的CPAREIT管理约82亿美元的房地产资产,管理总资产为86亿美元,房地产总面积约883万平方米,平均出租率约为98%。

楷蕊公司致力于为当地企业,跨国企业及不动产开发商提供符合其实际需求,灵活的融资方案,比如企业售后回租业务、量身定做融资业务、开发项目融资、再融资业务等。

楷蕊公司在产品设计和投资管理方面具有强大的技术优势,包括:投资团队在不同资产类型的业务拓展及执行方面具有丰富的当地及国际经验;恪守严谨的尽职调查,持续为其投资者提供长期稳定回报;基于各地的投资团队在资产运营,租赁,销售,再开发及不良资产方面具有丰富的国际及当地经验;投资团队有能力为各类金融产品设计最佳的交易结构,从而为不同投资者提供与风险相匹配的投资回报。

凯雷投资集团TheCarlyleGroup

凯雷投资集团是全球性另类资产管理公司,团队遍及非洲、亚洲、澳洲、欧洲、北美及南美19个国家和地区。至2010年12月31日止,凯雷投资集团管理的资产超过1,067亿美元,通过旗下84支基金投资于三大投资领域:私募股权、实物资产(包括房地产、能源资产和基础设施)及全球战略型金融资产。

凯雷旗下共有10支房地产基金,致力于在亚洲、欧洲和北美寻找投资机会。迄今为止,凯雷已在全球各地投资了共423个房地产项目。资本总额374亿美元,已全部或部分变现的项目达168个,给投资者的回报达50亿美元。

凯雷到底如何与众不同?首先,凯雷有着审慎的投资理念和自律的投资程序,力求投资于拥有优秀管理团队的优秀公司,交易尽量使用较低杠杆。凯雷拥有多元化的基金,投资足迹遍布全球六大洲,涉及众多资产类别,满足多元化的投资者资产配置的灵活需要;凯雷管理基金的也是多元化的投资团队,在世界各地的投资,几乎都是由深谙当地市场的本土人才所经营,他们拥有良好的声誉和人脉关系,对当地的商业环境和文化背景有深刻的了解。凯雷专注于最擅长的行业,对投资公司和所处行业了解的越多,就越有利于发掘和把握机会。凯雷将其积累的深厚的行业知识运用到对潜在投资项目所进行的尽职调查中,通过全球平台,各行业团队在整个公司内进行合作。在投资行为日趋国际化的今天,它赋予凯雷独特的优势。凯雷的全球网络有助于其充分利用全球涌现的机遇。

随着社会财富的逐步积累,社会经济主体对财富增值管理需求日益增加,多元化资本市场的日臻成熟,为信托业的发展奠定了坚实的经济基础。新华信托,以其多年积累的信托产品经验和房地产行业经验,积极探索信托制私募房地产股权投资基金的创新之路。在中国银行业监督管理委员会的支持下,经过一年多的努力和准备,2011年2月,新华信托第一支主动管理型房地产股权投资基金,新华•普天I号股权投资基金集合信托计划(以下简称“基金”)正式开始募集,在不到2个月的时间内,成功募集人民币18.5亿元。基金在成立之初颁布实施了框架性的管理办法,规定了管理原则和投资规范和职能机构、主要程序等,为基金的决策和投后管理做出了方向性的指引。

参照国外投资机构的先进实践经验,结合信托制股权基金的产品特点,新华信托积极探寻适合自己的投资管理体系,已逐渐形成较为系统的资产管理制度。遵循基金投资的交易周期特征,制度涵盖了投后管理的主要流程,包括:(1)资产交割和管理层契合,包括实物资产接管、股权工商登记、内部交接、项目管理层组建等内容,是衔接投资执行和后续管理的重要程序(2)商业计划和资本预算,包括商业计划书编制、周期和年度预算制订、招投标控制及合同管理、销售定价控制及合同管理等,是指导后续管理执行和衡量后续管理成效的重要基础(3)信托资金监控,包括项目公司银行账户监管、项目公司资金支付或划拨审批、项目公司滚动资金预测、基金滚动资金预测等,是保证投资项目安全性和流动性的重要程序(4)管理报告和信息披露,包括业务报告、财务报表、投资者定期报告等,是基金处理决策性信息、执行对外披露的基础程序(5)信托财产估值和投资退出,包括信托财产估值、投资退出执行、信托财产收益分配等,是基金实现投资收益的关键程序(6)信息系统解决方案,为了强化前述主要流程和管理措施,基金大力推广和运用集成化的企业管理软件。

七、新华信托借鉴国际投资机构管理经验所进行的实践

随着社会财富的逐步积累,社会经济主体对财富增值管理需求日益增加,多元化资本市场的日臻成熟,为信托业的发展奠定了坚实的经济基础。新华信托,以其多年积累的信托产品经验和房地产行业经验,积极探索信托制私募房地产股权投资基金的创新之路。在中国银行业监督管理委员会的支持下,经过一年多的努力和准备,2011年2月,新华信托第一支主动管理型房地产股权投资基金,新华•普天I号股权投资基金集合信托计划(以下简称“基金”)正式开始募集,在不到2个月的时间内,成功募集人民币18.5亿元。基金在成立之初颁布实施了框架性的管理办法,规定了管理原则和投资规范和职能机构、主要程序等,为基金的决策和投后管理做出了方向性的指引。

参照国外投资机构的先进实践经验,结合信托制股权基金的产品特点,新华信托积极探寻适合自己的投资管理体系,已逐渐形成较为系统的资产管理制度。遵循基金投资的交易周期特征,制度涵盖了投后管理的主要流程,包括:(1)资产交割和管理层契合,包括实物资产接管、股权工商登记、内部交接、项目管理层组建等内容,是衔接投资执行和后续管理的重要程序(2)商业计划和资本预算,包括商业计划书编制、周期和年度预算制订、招投标控制及合同管理、销售定价控制及合同管理等,是指导后续管理执行和衡量后续管理成效的重要基础(3)信托资金监控,包括项目公司银行账户监管、项目公司资金支付或划拨审批、项目公司滚动资金预测、基金滚动资金预测等,是保证投资项目安全性和流动性的重要程序(4)管理报告和信息披露,包括业务报告、财务报表、投资者定期报告等,是基金处理决策性信息、执行对外披露的基础程序(5)信托财产估值和投资退出,包括信托财产估值、投资退出执行、信托财产收益分配等,是基金实现投资收益的关键程序(6)信息系统解决方案,为了强化前述主要流程和管理措施,基金大力推广和运用集成化的企业管理软件。

参考文献:

1.CFA®ProgramCurriculum,copyright©2010byCFAInstitute

2.GE2007AnnualReport,www.ge.com

3.TheCarlyleGroup2009AnnualReport,www.carlyle.cn

4.W.P.CareyCorporateProfile,www.wpcarey.com